Wer eine Immobilie mit einem Kredit finanziert, kommt an der Grundschuld nicht vorbei. Sie gibt der Bank die Sicherheit, die Immobilie verwerten zu dürfen, wenn der Kredit nicht mehr bedient wird. Hier lesen Sie, wie eine Grundschuld entsteht, was sie kostet, welche Rolle der Rang spielt und warum sie nach der letzten Rate nicht von selbst verschwindet.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundschuld sichert das Baudarlehen über die Immobilie ab und steht in Abteilung III des Grundbuchs.
- Sie wird beim Notar bestellt; die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach der Höhe der Grundschuld.
- Welche Kredite sie absichert, regelt die Sicherungszweckerklärung. Lesen Sie diese genau.
- Nach der Tilgung bleibt die Grundschuld bestehen, bis Sie sie mit der Löschungsbewilligung der Bank löschen lassen.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück. Sie berechtigt den Gläubiger, in der Regel die Bank, sich aus dem Grundstück zu befriedigen, wenn die gesicherte Forderung nicht bezahlt wird. Im Ernstfall kann die Bank also die Zwangsversteigerung betreiben und aus dem Erlös den offenen Kredit samt Zinsen begleichen.
Anders als die früher übliche Hypothek ist die Grundschuld nicht fest an einen bestimmten Kredit gebunden. Sie besteht unabhängig davon, wie hoch die Schuld gerade ist. Deshalb haben sich Banken fast vollständig auf die Grundschuld verlegt: Sie lässt sich flexibel für neue oder weitere Kredite nutzen.
So entsteht die Grundschuld
- Bestellung beim Notar: Sie als Eigentümer bewilligen die Grundschuld zugunsten der Bank. Üblich ist dabei die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Die Bank kann im Ernstfall ohne vorherigen Prozess vollstrecken.
- Eintragung im Grundbuch: Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt. Beim Kauf geschieht das meist schon vor der Eigentumsumschreibung, damit die Bank den Kaufpreis auszahlen kann.
- Sicherungszweckerklärung: In einer gesonderten Vereinbarung mit der Bank wird festgelegt, welche Forderungen die Grundschuld absichert. Sie muss nicht notariell beurkundet werden; Banken verwenden dafür eigene Formulare.
Achtung bei der Zweckerklärung
Eine weite Sicherungszweckerklärung erstreckt die Grundschuld auf alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Bank, etwa auch auf einen Dispo- oder Autokredit. Achten Sie darauf, dass nur das Baudarlehen abgesichert wird, besonders wenn Sie die Immobilie gemeinsam mit einer anderen Person besitzen.
Für Bestellung und Eintragung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Sie richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenrecht und nach der Höhe der Grundschuld und gehören zu den Kaufnebenkosten, die Sie selbst tragen.
Was die Grundschuld für Sie bedeutet
Solange Sie Ihre Raten zahlen, merken Sie von der Grundschuld wenig. Sie bleiben Eigentümer und können die Immobilie nutzen, vermieten oder umbauen. Auch ein Verkauf ist möglich. Käufer und ihre Bank verlangen dann aber in der Regel, dass die Grundschuld gelöscht wird oder auf ihre Bank übergeht. In der Praxis wird dafür ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank gezahlt, die im Gegenzug die Löschung bewilligt.
Der Rang im Grundbuch
Stehen mehrere Grundschulden im Grundbuch, entscheidet der Rang darüber, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient wird. Der Rang richtet sich grundsätzlich nach der Reihenfolge, in der die Eintragungsanträge beim Grundbuchamt eingehen. Banken verlangen für Baufinanzierungen meist die erste Rangstelle, weil eine nachrangige Grundschuld deutlich weniger Sicherheit bietet. Nachrangige Darlehen sind deshalb teurer.
Nach der Tilgung: löschen oder stehen lassen?
Die Grundschuld erlischt nicht automatisch mit der letzten Rate. Ist der Kredit zurückgezahlt, stellt die Bank Ihnen auf Wunsch eine Löschungsbewilligung aus. Damit haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Löschen lassen: Sie reichen die Löschungsbewilligung über einen Notar beim Grundbuchamt ein. Das kostet Gebühren, macht das Grundbuch aber frei, was einen späteren Verkauf vereinfacht.
- Stehen lassen: Die Grundschuld bleibt eingetragen und kann später für einen neuen Kredit genutzt werden, etwa für eine Modernisierung. Die Kosten für eine neue Bestellung entfallen dann weitgehend. Bewahren Sie die Löschungsbewilligung oder eine Abtretungserklärung der Bank sorgfältig auf.
Häufige Fragen
Muss ich die Grundschuld nach der Tilgung löschen lassen?
Nein. Sie können sie auch stehen lassen und später für einen neuen Kredit verwenden. Vor einem Verkauf wird die Löschung aber meist ohnehin nötig.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit ihr. Die Grundschuld besteht unabhängig von der Höhe der Schuld und kann deshalb für mehrere Kredite genutzt werden.
Kann ich eine Immobilie mit Grundschuld verkaufen?
Ja. Meist wird ein Teil des Kaufpreises an Ihre Bank gezahlt, die dafür die Löschung bewilligt. Der Notar regelt diesen Ablauf im Kaufvertrag.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Rechtsberatung. Gebühren richten sich nach dem jeweils gültigen Gebührenrecht.
