Vom ersten Kassensturz bis zum Eintrag im Grundbuch vergehen beim Hauskauf meist drei bis sechs Monate. Diese Anleitung führt Sie in zehn Schritten durch den Ablauf, zeigt, mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen, und wo die typischen Stolperfallen liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Klären Sie Ihr Budget und die Finanzierung, bevor Sie Häuser besichtigen.
- Rechnen Sie mit Kaufnebenkosten von etwa 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und Makler.
- Den Kaufvertragsentwurf bekommen Sie als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin.
- Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar.
1. Budget festlegen
Bevor Sie Exposés ansehen, sollten Sie wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Zählen Sie Ihr Eigenkapital zusammen und rechnen Sie aus, welche monatliche Rate dauerhaft in Ihr Haushaltsbudget passt. Denken Sie dabei an die laufenden Kosten als Eigentümer: Grundsteuer, Versicherungen, Energie und eine Rücklage für Reparaturen.
Als Faustregel sollte Ihr Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten decken. Besser sind 20 Prozent des Kaufpreises oder mehr, denn mit mehr Eigenkapital bekommen Sie in der Regel bessere Zinsen.
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2. Finanzierung vorklären
Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung geben. Viele Verkäufer und Makler verlangen sie vor einer Reservierung. Vergleichen Sie mehrere Angebote, denn schon kleine Zinsunterschiede machen über die Laufzeit viel Geld aus. Prüfen Sie außerdem, ob Förderprogramme infrage kommen, etwa von der KfW oder Ihrem Bundesland.
3. Immobilie suchen
Legen Sie fest, was Ihnen wichtig ist: Lage, Größe, Zahl der Zimmer, Garten, Zustand, Anbindung an Arbeit, Schule und Einkauf. Trennen Sie zwischen Muss-Kriterien und Wunschliste. Neben den großen Immobilienportalen lohnt der Blick in lokale Zeitungen, zu Banken und Sparkassen vor Ort und zu Zwangsversteigerungen beim Amtsgericht.
4. Besichtigen und prüfen
Besichtigen Sie interessante Häuser mindestens zweimal, einmal bei Tageslicht und einmal zu einer anderen Tageszeit. Achten Sie auf Feuchtigkeit im Keller, den Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen sowie auf Risse in den Wänden. Bei älteren Häusern lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger. Die wenigen hundert Euro dafür sind gut angelegt, wenn er versteckte Mängel findet.
Praxis-Tipp
Fragen Sie nach dem Energieausweis und dem Baujahr der Heizung. Nach dem Kauf eines älteren Hauses gelten unter Umständen Austausch- und Dämmpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz. Diese Kosten sollten in Ihre Kalkulation.
5. Unterlagen anfordern
Bevor Sie verbindlich zusagen, sollten Sie diese Unterlagen geprüft haben:
- Aktueller Grundbuchauszug: Wer ist Eigentümer, welche Rechte und Lasten sind eingetragen, etwa Wegerechte oder Grundschulden?
- Flurkarte und Lageplan
- Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Baulastenverzeichnis und Auskunft über Altlasten
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage
6. Preis verhandeln
Ein Angebotspreis ist ein Startpunkt. Gute Argumente für einen niedrigeren Preis sind Mängel aus der Besichtigung, ein anstehender Sanierungsbedarf, eine lange Vermarktungszeit oder vergleichbare Verkäufe in der Umgebung. Halten Sie Absprachen schriftlich fest. Eine Reservierung beim Makler ist rechtlich meist unverbindlich; eine Reservierungsgebühr sollten Sie nur nach genauer Prüfung zahlen.
7. Kredit abschließen
Steht der Preis, holen Sie die endgültigen Finanzierungsangebote ein und schließen den Darlehensvertrag ab, möglichst vor dem Notartermin. Die Bank verlangt dafür in der Regel den Kaufvertragsentwurf, das Exposé, den Grundbuchauszug und Ihre Einkommensnachweise. Achten Sie auf Zinsbindung, Tilgung und die Möglichkeit von Sondertilgungen.
8. Kaufvertrag beim Notar
Ein Hauskauf ist nur wirksam, wenn ein Notar den Vertrag beurkundet. Der Notar entwirft den Vertrag, erklärt ihn und sorgt für die korrekte Abwicklung. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz), damit Sie ihn in Ruhe prüfen können.
Achten Sie im Vertrag besonders auf den genauen Kaufgegenstand inklusive mitverkaufter Einbauten, den Zahlungstermin, den Übergabetermin, die Regelungen zu Mängeln und die Frage, wer bis zur Übergabe für das Haus haftet.
Nach der Unterschrift beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentum, bevor Sie den Kaufpreis zahlen.
9. Grunderwerbsteuer und Kaufpreis zahlen
Wenige Wochen nach dem Notartermin erhalten Sie den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist. Den Kaufpreis zahlen Sie, sobald der Notar Ihnen mitteilt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, in der Regel die Eintragung der Vormerkung und die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden des Verkäufers.
10. Übergabe und Grundbuch
Nach Zahlungseingang übergibt Ihnen der Verkäufer das Haus. Machen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und dem Zustand der Räume. Melden Sie Strom, Gas, Wasser und Müllabfuhr um und informieren Sie die Gebäudeversicherung. Eigentümer werden Sie mit der Eintragung im Grundbuch. Das kann einige Wochen, in manchen Regionen auch Monate dauern.
Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenart | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises | Satz hängt vom Bundesland ab |
| Notar und Grundbuch | etwa 1,5 bis 2 % | Gesetzlich festgelegte Gebühren |
| Maklerprovision | je nach Region bis etwa 3,57 % für den Käufer | Bei Häusern und Wohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn beide den Makler beauftragt haben |
| Gutachter, Umzug, erste Reparaturen | individuell | Sollten in den Puffer |
Die Sätze der Grunderwerbsteuer im Überblick, Stand Oktober 2026:
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Hessen fallen 24.000 Euro Grunderwerbsteuer, rund 7.000 Euro für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls etwa 14.000 Euro Maklerprovision an. Zusammen sind das rund 45.000 Euro, die Sie in der Regel aus Eigenkapital bezahlen sollten.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hauskauf?
Vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist vier bis acht Wochen, bis zur Eintragung im Grundbuch oft mehrere Monate. Rechnen Sie vom Beginn der Suche bis zum Einzug mit drei bis zwölf Monaten.
Kann ich nach dem Notartermin noch zurücktreten?
Nur, wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt. Ein allgemeines Widerrufsrecht wie beim Online-Kauf gibt es nicht. Prüfen Sie den Entwurf deshalb sorgfältig vor dem Termin.
Wann bin ich Eigentümer?
Mit der Eintragung im Grundbuch. Ab der Übergabe tragen Sie aber bereits die Kosten und Lasten des Hauses, und Sie dürfen es nutzen.
Brauche ich einen Makler?
Nein. Viele Häuser werden auch direkt vom Eigentümer verkauft. Ein Makler kann Zeit sparen, kostet aber Provision. Den Notar brauchen Sie in jedem Fall.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Steuersätze und Gebühren können sich ändern.
