Ein Neubau entsteht über viele Monate, und genauso fließt das Geld: Schritt für Schritt, passend zum Baufortschritt. Damit Sie nicht für Leistungen zahlen, die noch gar nicht erbracht sind, gibt die Bank Ihr Darlehen nur gegen einen Nachweis frei, den Bautenstandsbericht. Hier lesen Sie, wie er funktioniert, welche Zahlungspläne gelten und wie Sie teure Bereitstellungszinsen vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bautenstandsbericht bestätigt, welcher Bauabschnitt fertig ist. Erst dann zahlt die Bank die nächste Rate aus.
- Beim Kauf vom Bauträger regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), welche Raten wann fällig werden dürfen.
- Bauen Sie mit einem Bauunternehmen auf eigenem Grundstück, dürfen die Abschläge vor der Abnahme höchstens 90 Prozent der Vergütung betragen.
- Planen Sie den Abruf des Kredits gut, sonst kosten nicht abgerufene Beträge Bereitstellungszinsen.
Was ist ein Bautenstandsbericht?
Der Bautenstandsbericht dokumentiert, wie weit ein Bauvorhaben fortgeschritten ist. Meist bestätigt der Bauleiter, der Architekt oder ein Sachverständiger mit Unterschrift, welche Bauabschnitte abgeschlossen sind. Viele Banken haben dafür eigene Formulare, manche schicken auch einen eigenen Gutachter vorbei. Für die Bank ist der Bericht die Grundlage, um die nächste Teilzahlung aus Ihrem Darlehen freizugeben.
Kauf vom Bauträger: der MaBV-Ratenplan
Kaufen Sie Haus oder Wohnung samt Grundstück von einem Bauträger, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Sie unterteilt den Bau in 13 Bauabschnitte und legt fest, welcher Anteil des Kaufpreises nach welchem Abschnitt höchstens verlangt werden darf. Der Bauträger darf diese Abschnitte zu höchstens sieben Raten zusammenfassen. Das schützt Sie davor, mehr zu bezahlen, als tatsächlich gebaut ist.
| Bauabschnitt | Höchstens fällig (Anteil am Kaufpreis) |
|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % |
| Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten | 28 % |
| Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % |
| Rohinstallation Heizung | 2,1 % |
| Rohinstallation Sanitär | 2,1 % |
| Rohinstallation Elektro | 2,1 % |
| Fenster einschließlich Verglasung | 7 % |
| Innenputz (ohne Beiputzarbeiten) | 4,2 % |
| Estrich | 2,1 % |
| Fliesen im Sanitärbereich | 2,8 % |
| Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Übergabe | 8,4 % |
| Fassadenarbeiten | 2,1 % |
| Vollständige Fertigstellung | 3,5 % |
Die erste Rate setzt außerdem voraus, dass Ihr Anspruch auf das Grundstück durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Zahlen Sie nie vorab mehr, als der Ratenplan erlaubt, auch wenn der Bauträger darum bittet.
Bauen mit eigenem Grundstück: Abschläge nach BGB
Bauen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück mit einem Bauunternehmen oder Fertighausanbieter, gilt die MaBV nicht. Für Verbraucher regelt dann das Bürgerliche Gesetzbuch den Verbraucherbauvertrag: Abschlagszahlungen dürfen sich nur am Wert der erbrachten Leistungen orientieren und vor der Abnahme insgesamt höchstens 90 Prozent der vereinbarten Vergütung erreichen. Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen zudem eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung zu. Den konkreten Zahlungsplan legt der Bauvertrag fest; vergleichen Sie ihn mit dem MaBV-Plan als Maßstab.
So läuft die Auszahlung des Kredits
- Der Bauunternehmer oder Bauträger stellt eine Abschlagsrechnung für den fertigen Bauabschnitt.
- Der Bauleiter oder Sachverständige bestätigt den Baufortschritt im Bautenstandsbericht.
- Sie reichen Rechnung und Bericht bei Ihrer Bank ein. Häufig muss zuerst Ihr Eigenkapital vollständig verbaut sein, bevor das Darlehen fließt.
- Die Bank zahlt den Betrag direkt an den Unternehmer aus.
Bereitstellungszinsen im Blick behalten
Banken halten das zugesagte Darlehen für Sie bereit und verlangen dafür nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag, häufig rund 0,25 Prozent pro Monat. Je nach Bank beginnen sie nach wenigen Monaten oder erst nach einem Jahr. Verzögert sich der Bau, summiert sich das schnell. Vereinbaren Sie deshalb eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit und planen Sie die Abrufe realistisch.
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Tipps für Bauherren
- Prüfen Sie den Baufortschritt vor jeder Zahlung selbst auf der Baustelle und machen Sie Fotos.
- Lassen Sie sich bei Zweifeln von einem unabhängigen Bausachverständigen begleiten. Die Kosten sind gering im Vergleich zu einer zu früh bezahlten Rate.
- Gleichen Sie jede Abschlagsrechnung mit dem vertraglichen Zahlungsplan ab.
- Zahlen Sie die Schlussrate erst nach der Abnahme und wenn festgestellte Mängel beseitigt sind.
Häufige Fragen
Wer erstellt den Bautenstandsbericht?
Meist der Bauleiter, Architekt oder ein Sachverständiger. Manche Banken beauftragen einen eigenen Gutachter. Welche Bestätigung Ihre Bank verlangt, steht in den Darlehensbedingungen.
Gilt die MaBV auch für ein Fertighaus?
Nur, wenn Sie Haus und Grundstück zusammen von einem Bauträger kaufen. Bauen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück, gelten die Regeln des Verbraucherbauvertrags im BGB.
Was passiert, wenn der Bau stockt?
Die Bank zahlt nur für erbrachte Leistungen. Für den nicht abgerufenen Teil des Darlehens können nach der zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen anfallen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick, Stand Oktober 2026, und ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Maßgeblich sind Ihr Bau- bzw. Kaufvertrag und Ihre Darlehensbedingungen.