Welche Nebenkosten darf ich als Vermieter auf meine Mieter umlegen und welche nicht? Die Antwort steht in der Betriebskostenverordnung, im Mietvertrag und in einer Reihe von Gerichtsurteilen. Hier finden Sie alle 17 Kostenarten mit Beispielen, die wichtigsten Ausnahmen und die Änderungen der letzten Jahre.
Das Wichtigste in Kürze
- Umlagefähig sind nur Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), und nur, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vorsieht.
- Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung tragen immer Sie als Vermieter.
- „Sonstige Betriebskosten“ müssen im Mietvertrag einzeln genannt sein, etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern.
- Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden.
Die Grundregel: BetrKV plus Mietvertrag
Betriebskosten sind laut Gesetz die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 BetrKV). Welche das genau sind, zählt § 2 BetrKV abschließend auf. Was dort nicht steht, ist keine Betriebskost im Sinne des Mietrechts.
Zwei Bedingungen müssen zusammenkommen, damit Sie eine Kostenart auf Ihren Mieter umlegen dürfen:
- Die Kosten gehören zu den Betriebskosten nach § 2 BetrKV.
- Ihr Mietvertrag sieht vor, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Für die zweite Bedingung genügt bei Wohnraum in der Regel der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung“ trägt. Eine Ausnahme sind die sonstigen Betriebskosten: Sie müssen im Vertrag einzeln benannt sein.
Alle 17 umlagefähigen Kostenarten
Die folgende Übersicht folgt der Reihenfolge von § 2 BetrKV. In der rechten Spalte finden Sie, was jeweils dazugehört und worauf Sie achten sollten.
| Nr. | Kostenart | Dazu gehören | Darauf achten |
|---|---|---|---|
| 1 | Öffentliche Lasten | Grundsteuer | Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer; maßgeblich ist der aktuelle Bescheid |
| 2 | Wasserversorgung | Wassergeld, Grundgebühr, Zählermiete, Eichung, Wasseraufbereitung | Mit Wohnungszählern nach Verbrauch abrechnen |
| 3 | Entwässerung | Schmutz- und Niederschlagswasser, Betrieb einer Hebeanlage | Oft im gleichen Bescheid wie das Wasser |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst, Schornsteinfeger für die Heizung | Verteilung nach Heizkostenverordnung |
| 5 | Warmwasser | Wassererwärmung, Wartung der Anlage | Ebenfalls nach Heizkostenverordnung |
| 6 | Verbundene Anlagen | Gemeinsame Anlage für Heizung und Warmwasser | Kosten aufteilen nach Heizkostenverordnung |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, regelmäßige Prüfung, Notrufsystem | Erdgeschoss-Mieter können nach Vertrag beteiligt werden |
| 8 | Straßenreinigung und Müll | Gebühren, Winterdienst auf öffentlichen Wegen, Müllabfuhr, Sperrmüll im Ausnahmefall | Sperrmüll nur bei regelmäßiger Abfuhr |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhaus, Flure, Keller, regelmäßige Schädlingsbekämpfung | Einmalige Einsätze gegen Ungeziefer nicht |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Ersatzpflanzen, Spielplatz, Zugänge | Neuanlage eines Gartens nicht |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Flur, Keller, Außenlicht | Wohnungsstrom gehört nicht dazu |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren | Soweit nicht schon unter Heizung abgerechnet |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Glas-, Haftpflicht-, Elementar- und Aufzugsversicherung | Keine Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung |
| 14 | Hauswart | Hausmeister für Pflege, Reinigung, Kontrolle | Reparatur- und Verwaltungsanteile herausrechnen |
| 15 | Antenne, Breitband, Glasfaser | Betriebsstrom, Wartung der Gemeinschaftsantenne, ggf. Glasfaserbereitstellungsentgelt | Kabel-TV-Gebühren seit 1.7.2024 nicht mehr |
| 16 | Wäschepflege | Gemeinschaftswaschmaschine und -trockner: Strom, Wasser, Wartung | Nur Gemeinschaftsgeräte |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Weitere laufende Kosten | Müssen im Mietvertrag einzeln genannt sein |
Sonstige Betriebskosten
Unter Nummer 17 fallen laufende Kosten, die in den ersten 16 Nummern nicht vorkommen. Sie dürfen sie nur umlegen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln aufgeführt sind. Eine pauschale Klausel wie „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht. Typische Beispiele:
- Wartung von Rauchwarnmeldern
- Prüfung von Feuerlöschern, Brandschutzanlagen und Rückstauklappen
- Regelmäßige Reinigung der Dachrinnen
- Regelmäßige Prüfung der Elektroanlagen im Gemeinschaftsbereich
- Wartung von Lüftungsanlagen, Rauchabzugsanlagen oder Pumpen
Wichtig ist, dass die Kosten laufend entstehen, also regelmäßig wiederkehren. Eine einmalige Prüfung oder eine Reparatur bleibt bei Ihnen.
Praxis-Tipp
Prüfen Sie bei älteren Mietverträgen, welche sonstigen Betriebskosten genannt sind. Kommen neue Kosten hinzu, etwa die Wartung neu eingebauter Rauchwarnmelder, können Sie diese nur umlegen, wenn der Vertrag das zulässt oder Sie es mit dem Mieter vereinbaren.
Was Sie nicht umlegen dürfen
| Kostenart | Warum nicht |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Abrechnungssoftware sind ausdrücklich ausgenommen (§ 1 Abs. 2 BetrKV) |
| Instandhaltung und Instandsetzung | Reparaturen, Austausch defekter Teile, Renovierung |
| Miete für Rauchwarnmelder | Ersetzt den Kauf; der BGH hat sie am 11.05.2022 als nicht umlagefähig eingestuft (VIII ZR 379/20) |
| Leerstand | Den Anteil leer stehender Wohnungen tragen Sie selbst |
| Rücklagen | Instandhaltungsrücklage oder Erhaltungsrücklage der WEG |
| Bank- und Finanzierungskosten | Zinsen, Kontogebühren |
| Einmalige Kosten | Erstanlage eines Gartens, einmaliger Kammerjäger, Baumfällung aus besonderem Anlass |
| Bestimmte Versicherungen | Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Hausratversicherung des Vermieters |
Besonders häufig stecken nicht umlagefähige Anteile in Rechnungen von Hausmeister- oder Gartendiensten. Enthält die Rechnung auch kleine Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten, müssen Sie diesen Anteil herausrechnen, notfalls durch eine nachvollziehbare Schätzung.
Neuerungen: Kabel-TV, Glasfaser, Grundsteuer
Kabelfernsehen
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Sie die Nutzungsentgelte für Kabelfernsehen nicht mehr über die Betriebskosten abrechnen. Ihre Mieter schließen dafür eigene Verträge. Umlagefähig bleibt nur der Betriebsstrom der Anlage, bei Gemeinschaftsantennen zusätzlich deren Wartung.
Glasfaser
Wurde das Haus mit einem neuen, vollständigen Glasfasernetz ausgestattet, kann unter Umständen ein Glasfaserbereitstellungsentgelt umgelegt werden. Nach den derzeit geltenden Regeln sind das höchstens 60 Euro pro Wohnung und Jahr für in der Regel fünf, bei aufwendigen Maßnahmen bis zu neun Jahre. Die Bundesregierung plant mit einer Änderung des Telekommunikationsgesetzes längere Zeiträume und einen höheren Gesamtbetrag. Prüfen Sie vor der Umlage, welche Fassung gilt.
Grundsteuer
Seit 2025 erheben die Gemeinden die Grundsteuer nach neuen Werten. Die neue Grundsteuer ist genauso umlagefähig wie die alte. Kommt ein geänderter Bescheid für vergangene Jahre, können Sie die Differenz unter Umständen auch nachträglich abrechnen. Mehr dazu im Artikel zur Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Grenzfälle aus der Praxis
| Kosten | Umlagefähig? | Erläuterung |
|---|---|---|
| Legionellenprüfung | in der Regel ja | Gilt als Teil der Kosten der Warmwasserversorgung |
| Wartung der Rauchwarnmelder | ja, als sonstige Betriebskosten | Nur wenn im Mietvertrag genannt; die Miete der Geräte nicht |
| Baumfällung | meist nein | Ausnahme: regelmäßige Pflege, die zur Gartenpflege gehört |
| Dachrinnenreinigung | ja, wenn regelmäßig | Als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag nennen |
| Winterdienst durch Firma | ja | Unter Straßenreinigung oder Hauswart |
| Notdienst des Hausmeisters | nein | Bereitschaft für Reparaturen ist Instandhaltung |
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
Auch umlagefähige Kosten dürfen Sie nicht in beliebiger Höhe weitergeben. Nach § 556 Abs. 3 BGB gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Sie müssen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Das heißt nicht, dass Sie immer den billigsten Anbieter wählen müssen. Deutlich überhöhte Preise, etwa ein Hausmeistervertrag weit über dem ortsüblichen Niveau, kann Ihr Mieter aber beanstanden.
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Häufige Fragen
Kann ich Kosten umlegen, die im Mietvertrag nicht stehen?
Nein. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Mieter keine Betriebskosten. Neue Kostenarten können Sie nur umlegen, wenn der Vertrag das vorsieht, wenn Sie es mit dem Mieter vereinbaren oder wenn die Kosten durch eine Modernisierung neu entstehen und der Vertrag dafür eine Regelung enthält.
Sind Hausmeisterkosten immer umlagefähig?
Nur der Teil für Pflege, Reinigung und Kontrolle. Reparaturen, Verwaltung und Wohnungsübergaben müssen herausgerechnet werden.
Muss ich als Vermieter einen Teil der Kosten selbst tragen?
Ja, den Anteil leer stehender Wohnungen. Außerdem alle Kosten, die nicht umlagefähig sind, sowie bei der CO₂-Abgabe einen Anteil, der von der Energiebilanz des Gebäudes abhängt.
Wie verteile ich die Kosten auf mehrere Mieter?
Mit dem Umlageschlüssel aus dem Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche. Mehr dazu im Artikel Umlageschlüssel: Wohnfläche, Personen oder Verbrauch?
Mehr zum Ablauf der Abrechnung lesen Sie in unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Betriebskostenabrechnung.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Rechtslage im Oktober 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und die aktuelle Rechtslage.
